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01

老江東商業(yè)之緣起

商業(yè)基因是個(gè)有點(diǎn)神秘色彩的事物，在中國古代，國人將其歸為“風(fēng)水”。如果從現(xiàn)代城市學(xué)角度，商業(yè)基因可以得到符合邏輯的解釋。

比如寧波的老江東，發(fā)達(dá)的商業(yè)基因從未消失。以中山路和百丈路兩條黃金軸線，曾串聯(lián)起十余年的寧波商業(yè)財(cái)富地圖。

Frank Chen攝

老江東商業(yè)基因存在的原因并不神秘，它們主要來自以下四個(gè)方面：

一是城區(qū)較新，故引來了改開后的第一波寧波城市移民，而求新求變的人自然會(huì)有旺盛的消費(fèi)欲。

二是既有后起之勢，又保留了老街區(qū)的肌理，讓老江東有理想的空間描繪商業(yè)藍(lán)圖。

三是越是自由的空間，人們社交和娛樂的欲望越容易被激活。老江東就曾是這樣一處空間。反正沒有長輩，大家既往也不相識(shí)，更少約束，更能活出自我（繼續(xù)推導(dǎo)，移民比例越高的城市，消費(fèi)越活躍）。

四是縱深不大，人口較易聚集，離老城區(qū)又近，所以很容易聚起客流。

這其中是否還有風(fēng)水因素？我不太懂，子不語怪力亂神，能夠用邏輯解釋的盡量不要用玄幻因素，這樣的習(xí)慣才是理性的開端。

商業(yè)基因存在得足夠久，就容易形成消費(fèi)習(xí)慣，人們覺得某個(gè)地方似乎總有新鮮和人等著他，于是它就成為人們消費(fèi)和娛樂的優(yōu)先選項(xiàng)，老江東就屬于那樣的地方，所以商業(yè)氛圍代代傳承，時(shí)時(shí)出新。而這一邏輯的存在，也為老江東新一代商業(yè)街區(qū)的崛起和升級(jí)奠定了基礎(chǔ)。

商業(yè)街區(qū)和商圈的區(qū)別在哪里？

其實(shí)也沒有太鮮明的差別。主要的不同是，街區(qū)有居住概念，因此很多商業(yè)街區(qū)是嵌入住宅板塊的，比如老海曙的新街，周圍有鮮明的居住屬性。商圈則可以出現(xiàn)在任何城市板塊。

Frank Chen攝

此外，商業(yè)街區(qū)通常指開放式街區(qū)，比如鼓樓、集盒。而商圈則包含一切商業(yè)設(shè)施，包括單體式購物中心。故商圈的涵蓋范圍更大，規(guī)模也更大。

至于老江東的下一代商業(yè)街區(qū)在哪里？這取決于以下五個(gè)維度：

當(dāng)?shù)厣虡I(yè)基因

街區(qū)尺度

交通通達(dá)性

是否在進(jìn)行城市更新

周圍消費(fèi)力

同時(shí)，我又把這些街區(qū)分為兩類，一類是基礎(chǔ)良好，有望進(jìn)一步升級(jí)的商業(yè)街區(qū)；一類經(jīng)城市更新后，有望脫穎而出的商業(yè)街區(qū)。

在以下名單中我沒有列入新世界，不是不看好，而是太看好，完全毋庸置疑，自也少了論說的樂趣。

02

升級(jí)中的商業(yè)街區(qū)

【集盒曙光街區(qū)】

地鐵紅利即將開啟

商業(yè)基因

因?yàn)橛欣蠔|站在，曙光路原是江東最熱鬧的街道之一，雖然東站早早搬遷，但商業(yè)底蘊(yùn)依然在（外來人口起到了很大作用）。之后又有集盒崛起，受到寧波一眾小資消費(fèi)者追捧。西北角的三角地是當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)商業(yè)的核心。原先有曙光路菜場+三江，樓上還有一家在本地文青中頗有名氣的小夜店——綠洲。

街區(qū)尺度

如果街區(qū)內(nèi)能有道路貫穿，連通徐戎路和曙光路，街區(qū)尺度會(huì)更理想。

交通通達(dá)性7

號(hào)線在此設(shè)點(diǎn)，站點(diǎn)就在原先的三角地。

城市更新

春熙潮鳴南側(cè)的王家車頭村拆遷后，按原來的規(guī)劃是一座公園。我希望這座公園里能植入些商業(yè)元素，如此，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)值和商業(yè)價(jià)值將被進(jìn)一步激活。集盒西側(cè)部分城市界面老舊，校區(qū)舊廠區(qū)混雜，按照鄞州區(qū)的做事風(fēng)格，一定會(huì)想辦法更新一下，這些街區(qū)的更新，就是集盒曙光板塊的下一輪機(jī)會(huì)。

Frank Chen攝

消費(fèi)力

江東府和春熙潮鳴的業(yè)主消費(fèi)力都非常可觀，將來若曙光小區(qū)地塊被拍，還能導(dǎo)入更多有消費(fèi)力的人口。繼續(xù)提升當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)調(diào)性和消費(fèi)潛力。

【新天倫街區(qū)】

利空出盡，靜待反彈

商業(yè)基因

天倫商圈幾經(jīng)沉浮，從原先的萬眾仰望，到如今似已走向沒落。家樂福閉店在即，天倫商業(yè)處于停業(yè)狀態(tài)。驚駕路美食街被拆了一半，只有頤高一帶還略有往日活力，至今仍是寧波夜生活最熱鬧的所在之一。體育館這個(gè)IP繼續(xù)存在，若演唱會(huì)不再受限，時(shí)不時(shí)就會(huì)導(dǎo)入天量客流。

街區(qū)尺度

正是當(dāng)?shù)卦鹊慕謪^(qū)尺度，創(chuàng)造了良好的商業(yè)氛圍。尤其是從中興路可以穿過天倫直達(dá)朝暉路，打通了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)動(dòng)線。

交通通達(dá)性

3號(hào)線將與新建的7號(hào)線在此交匯，讓板塊升級(jí)為地鐵樞紐，延續(xù)此處原先的市內(nèi)樞紐地位。

城市更新

驚駕路美食街或能升級(jí)為TOD+美食街。如果天倫和家樂福都找到理想的接班人，結(jié)合頤高的寶刀不老，也許還能激蕩出新的火花。

消費(fèi)力

當(dāng)?shù)厣虡I(yè)原先主要靠外部消費(fèi)導(dǎo)入，而現(xiàn)在中興路東側(cè)有望莊和譽(yù)品在建，業(yè)主消費(fèi)力不俗，將對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)裨益良多。

【波特曼街區(qū)】

曾經(jīng)的老江東王牌商業(yè)區(qū)，如今的城市更新標(biāo)桿區(qū)

商業(yè)基因

波特曼一帶的國際風(fēng)情可謂老江東首屈一指。買手店、西餐廳、咖啡館鱗次而立。彩虹路上的餐飲江湖，從來藏龍臥虎。

街區(qū)尺度

路網(wǎng)密集，動(dòng)線合理。

交通通達(dá)性

老三江口一帶的商業(yè)，自帶客流，交通反而不太重要。

城市更新

潛龍之后，招商攜兩大商住綜合體進(jìn)駐。七塔寺板塊更新，也為街區(qū)延續(xù)了往昔繁盛的香火經(jīng)濟(jì)。再因新世界的推進(jìn)，以及剩余舊民房的改造。波特曼街區(qū)消費(fèi)環(huán)境定會(huì)更勝往昔。

Frank Chen攝

消費(fèi)力

本來就有強(qiáng)悍的客流導(dǎo)入力，波特曼住客和公寓業(yè)主的消費(fèi)力也極其可觀，附近還有寧波老牌富人區(qū)之一，即海景花園一帶，再有新世界、招商地塊的業(yè)主支撐，消費(fèi)力完全不用擔(dān)心。

【新劃船街區(qū)】

一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的未來社區(qū)紅利

商業(yè)基因

本就在江東寸土寸金之地。左側(cè)的華嚴(yán)街近來被出不了國，又閑得發(fā)慌的富二代們卷成了咖啡一條街。東側(cè)的舟孟路一直是寧波的夜生活基地之一。南側(cè)的飛越時(shí)空是上一代寧波老板們經(jīng)常娛樂的場所。北側(cè)與波特曼街區(qū)僅一路之隔。

街區(qū)尺度

原本就尺度適宜，未來要靠更新后的具體設(shè)計(jì)。

交通通達(dá)性

雖通達(dá)性一般，但因地段出色，抵消了交通上的不足。

城市更新

據(jù)悉，劃船社區(qū)將是寧波第一個(gè)一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的未來社區(qū)，即拆遷+開發(fā)+運(yùn)營。尤其是最后的運(yùn)營。此前很多社區(qū)建設(shè)只管開發(fā)，不管運(yùn)營，造成建設(shè)和運(yùn)營的嚴(yán)重脫節(jié)，一堆設(shè)計(jì)問題讓招商運(yùn)營人員頭痛不已。如今三者何一，開發(fā)階段就融入運(yùn)營思維，社區(qū)活力，社區(qū)商業(yè)必能全面升級(jí)。

消費(fèi)力

同樣位于寧波老牌富人區(qū)附近，未來社區(qū)建成后，消費(fèi)力有望再升一個(gè)臺(tái)階。

【天街街區(qū)】

達(dá)升路神話的轉(zhuǎn)場

商業(yè)基因

達(dá)升路美食街曾遠(yuǎn)近聞名。世紀(jì)聯(lián)華也曾是當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)中心。周圍二手車交易活躍。

街區(qū)尺度

改造后的板塊保留了一部分原先的街道肌理

交通通達(dá)性

3號(hào)線、6號(hào)線在此交匯，標(biāo)準(zhǔn)的雙地鐵樞紐

城市更新

龍湖在此打造寧波首個(gè)天街，這也是天街街區(qū)名謂的由來。

消費(fèi)力

天街自帶的業(yè)主，以及常青藤海量的居民共同構(gòu)筑當(dāng)?shù)氐南M(fèi)底盤，尤其是天街的公寓住客，會(huì)比住宅業(yè)主更具有強(qiáng)烈的消費(fèi)沖動(dòng)。北側(cè)二手車交易市場更新為建發(fā)縵云和保利臻譽(yù)，東側(cè)有江東江萬，尤其是建發(fā)和江萬，會(huì)為街區(qū)帶來大量有消費(fèi)力的人群。

03

靜等城市更新紅利的商業(yè)街區(qū)

【慶安街區(qū)】

無敵的地段，待更新的街區(qū)

商業(yè)基因

金光中心，老一代百貨之王。慶安會(huì)館，百年前外貿(mào)業(yè)先驅(qū)們的娛樂場所。三江口人氣聚焦處。

街區(qū)尺度

在未拆遷地塊，保留了一些舊街區(qū)尺度，適合駐留人氣。

交通通達(dá)性

無敵的一線三江口，交通通達(dá)性完全可以忽略。

城市更新

工人新村已拆，慶安社區(qū)待拆。去年征儲(chǔ)失敗，不知之后會(huì)如何。不久前曾流出一張城市設(shè)計(jì)圖，看起來倒是很恢弘。目前值得關(guān)注的還是金光中心改造，新名稱是金億中心，由第一太平洋戴維斯運(yùn)營，預(yù)計(jì)年底開業(yè)。希望金光中心王者歸來。

消費(fèi)力

三江口自帶客流

【新白鶴街區(qū)】

雖缺商業(yè)基因，但有城市更新

商業(yè)基因

白鶴原是社區(qū)，商業(yè)基因一般。但天然舞臺(tái)和李惠利醫(yī)院周圍都有不錯(cuò)的商業(yè)氛圍。

街區(qū)尺度

原來的街區(qū)尺度一般，屬于典型的超大型半封閉社區(qū)。未來的尺度還要看未來社區(qū)的設(shè)計(jì)。

交通通達(dá)性

4號(hào)線在南側(cè)設(shè)站點(diǎn)。

城市更新

這是新白鶴街區(qū)的最大概念。據(jù)說同樣是一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，未來可期。

消費(fèi)力

老白鶴拆遷后，未來的居民層級(jí)有待觀察。周圍居民消費(fèi)力一般。

【矮柳街區(qū)】

老工業(yè)區(qū)能否華麗轉(zhuǎn)身

商業(yè)基因

矮柳工業(yè)區(qū)因?yàn)橥鈦砣丝谳^多，故消費(fèi)欲望較高，餐飲業(yè)活躍。上東國際北側(cè)原先的歐尚曾是當(dāng)?shù)刂鲖D們的最愛。新晶都和石浦是老牌的休閑娛樂中心。

街區(qū)尺度

矮柳社區(qū)目前尺度不錯(cuò)，但不知更新后會(huì)保留多少。

交通通達(dá)性

4號(hào)線站點(diǎn)稍遠(yuǎn)。整體通達(dá)性不算太好。

城市更新

依然在更新中，矮柳工業(yè)區(qū)未完成拆遷，故要繼續(xù)觀察。

消費(fèi)力

太古城和東方瑞士的居民有老化趨勢，流動(dòng)人口不缺消費(fèi)欲望，只缺消費(fèi)力。

【七里墊街區(qū)】

宜人的街區(qū)尺度，未完待續(xù)的城市更新

商業(yè)基因

老汽車東站周圍曾有非常濃郁的商業(yè)氛圍，目前商業(yè)氛圍一般。

街區(qū)尺度

漢德城一帶保留了非常好的街區(qū)尺度，商辦為主，街道細(xì)密。這是我看好該街區(qū)的重要原因。

交通通達(dá)性

新出行時(shí)代，汽車東站的存在價(jià)值銳減，整體通達(dá)性無甚亮點(diǎn)。

城市更新

板塊本身內(nèi)還有多幅空地，留有較大想象空間。南側(cè)的世紀(jì)東方+江萬正在更新，是當(dāng)?shù)啬壳白畲筚u點(diǎn)。東側(cè)七里墊工業(yè)區(qū)正在拆遷，按早期規(guī)劃，或有學(xué)校和新社區(qū)。

消費(fèi)力

目前消費(fèi)力一般，唯商辦業(yè)主消費(fèi)力較強(qiáng)。

本次盤點(diǎn)完畢，最后來個(gè)江東街區(qū)全家福

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